Ihre Immobilien. Immer im Griff.
Die App für Mac, Windows, iOS und Android – Nebenkostenabrechnung, Hausgeldabrechnung, Rücklagenkonto, KI-Mietvertragsanalyse, Teilungserklärung-Import und KI-Assistent in einer Anwendung. Lokal. Ohne Abo.
Für Vermieter und WEG-Verwalter, die ihre Objekte selbst in die Hand nehmen – ohne Spezialsoftware und ohne monatliche Kosten.
Wer als Privatperson vermietet oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft selbst verwaltet, jongliert jedes Jahr mit denselben Aufgaben: Betriebskosten erfassen, umlagen, abrechnen. Belege suchen. Eine korrekte Nebenkostenabrechnung für den Mieter oder eine Hausgeldabrechnung für die Eigentümer erstellen. Und pünktlich zur Steuererklärung den Überblick behalten.
ImmoManager nimmt Ihnen genau diese Arbeit ab – für einzelne Mietobjekte ebenso wie für ganze WEGs. Sie pflegen Objekte, Mieter, Eigentümer und Ausgaben – der Rest läuft automatisch: Abrechnungen auf Knopfdruck, steuerliche Jahresübersicht, Rücklagenkonto mit Zinsbescheinigung per KI – alles als PDF-Download. Belege werden direkt am Vorgang hinterlegt und können als ZIP exportiert werden.
Für die automatische Beleglesung unterstützt ImmoManager vier KI-Anbieter: OpenAI (GPT-4o), Anthropic Claude (Haiku), Mistral (Pixtral) und Google Gemini. Sie wählen den Dienst nach Ihren Präferenzen – alle arbeiten nach dem Pay-per-use-Prinzip, kein Monatsabo nötig.
Neu: Mietvertrag-Analyse – die KI liest Ihren Mietvertrag und merkt sich, welche Kosten Sie laut Vertrag auf diesen Mieter umlegen dürfen. Teilungserklärung-Import – WEG-Einheiten aus dem TE-Dokument übernehmen statt alles manuell einzutippen. KI-Assistent – Fragen zu Mietrecht, Nebenkosten und Abrechnung direkt in der App beantworten.
Dashboard mit Status aller Objekte: vermietet, Leerstand, archiviert. Nebenkostenabrechnung, Steuerübersicht und Belegverwaltung – alles in einer Ansicht, direkt erreichbar.
WEGs mit beliebig vielen Einheiten und Eigentümern anlegen. Teilungserklärung per KI einlesen. Hausgeld und Rücklage je Einheit berechnen, Ausgaben nach MEA oder Fläche aufteilen, Rücklagenkonto führen.
Nebenkostenabrechnung für Mieter und Hausgeldabrechnung für WEG-Eigentümer – ImmoManager berechnet Saldo und Verteilung automatisch und erstellt druckfertige PDFs.
Einnahmen und abzugsfähige Ausgaben pro Objekt und Steuerjahr, aufgeschlüsselt nach Kostenart. Als PDF für den Steuerberater oder direkt zum Selbstausfüllen.
KI liest Ihren Mietvertrag und extrahiert alle Klauseln zu Nebenkosten, umlagefähigen Kosten und Sondervereinbarungen. Der KI-Assistent berücksichtigt die Vertragsinhalte bei jeder Frage.
Fragen zu Mietrecht, Nebenkostenrecht und Abrechnung direkt in der App stellen. Der Assistent kennt Ihre Ausgaben, Mieterdaten und den analysierten Mietvertrag – und antwortet gezielt auf Ihre Situation.
Das Dashboard zeigt auf einen Blick, welche Einheiten vermietet sind, welche leer stehen und welche sich im Archiv befinden. Für jedes Objekt sind die wichtigsten Aktionen direkt erreichbar – kein Navigieren durch Untermenüs.
Aktive Mieter werden mit Namen angezeigt. Ehemalige Mieter bleiben mit ihren Abrechnungen erreichbar. Objekte können archiviert werden, ohne dass historische Daten verloren gehen.
Pro Objekt werden alle Ausgaben mit Betrag, Beschreibung und Kategorie erfasst. Entscheidend für die Abrechnung: Sie legen fest, ob eine Ausgabe umlagefähig ist (geht in die NK-Abrechnung) oder nicht (steuerlich abzugsfähig).
Zu jeder Ausgabe können Sie direkt einen oder mehrere Belege hochladen – PDFs oder Fotos. Die Belege werden sicher lokal gespeichert und können jederzeit als ZIP exportiert werden.
Objekt anlegen, Mieter eintragen, Ausgaben per KI einlesen und Nebenkostenabrechnung auf Knopfdruck erstellen – alles in zwei Minuten.
Hausgeld, Rücklage und Eigentümerabrechnung – in derselben App.
Legen Sie eine WEG mit beliebig vielen Einheiten an. Für jede Einheit hinterlegen Sie Eigentümer, Miteigentumsanteil (MEA), Wohnfläche und den monatlichen Hausgeld- sowie Rücklagebeitrag. Das WEG-Dashboard zeigt alle Einheiten auf einen Blick – wer wohnt dort, wie viel Hausgeld und Rücklage ist fällig, und direkt verlinkbar: die Abrechnung für das jeweilige Jahr.
Ausgaben werden mit einem flexiblen Verteilungsschlüssel erfasst: gleichmäßig, nach Fläche, nach Bewohnerzahl, nach MEA oder direkt einer einzelnen Einheit zugewiesen.
Die Teilungserklärung (TE) ist das Gründungsdokument jeder WEG und enthält alle Einheiten mit Miteigentumsanteilen, Flächenangaben und Sondernutzungsrechten. Statt jede Einheit manuell einzutragen: TE als PDF hochladen, KI analysiert das Dokument und schlägt alle Einheiten zur Übernahme vor.
Sie prüfen das Ergebnis, passen Bezeichnungen an und übernehmen per Klick. WEG mit 10 Einheiten in Minuten statt Stunden angelegt.
Teilungserklärung per KI einlesen, Ausgaben mit Verteilungsschlüssel erfassen, Hausgeldabrechnung je Eigentümer erstellen – so funktioniert WEG-Verwaltung mit ImmoManager.
ImmoManager führt das Rücklagenkonto der WEG vollständig: Eröffnungsstand, monatliche Zuflüsse der Eigentümer (Soll vs. tatsächlich gezahlt), Entnahmen für Instandhaltungsmaßnahmen und Zinserträge aus dem Tagesgeldkonto.
Zinsbescheinigungen der Bank können per Drag & Drop hochgeladen werden – die KI liest Kapitalerträge, Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag als separate Posten aus. Das Ergebnis kann vor dem Speichern geprüft und korrigiert werden. Die Kontoentwicklung wird automatisch berechnet.
KI liest Ihren Mietvertrag – und merkt sich die Regeln.
Jeder Mietvertrag ist anders: Was in einem Vertrag als umlagefähig vereinbart ist, kann im nächsten explizit ausgeschlossen sein. ImmoManager analysiert Ihren Mietvertrag per KI und extrahiert alle relevanten Klauseln – welche Betriebskosten umgelegt werden dürfen, Sondervereinbarungen, Ausnahmen.
Das Ergebnis wird strukturiert gespeichert und steht dem KI-Assistenten bei jeder Frage zur Verfügung. Wenn Sie fragen „Darf ich die Grundsteuer auf diesen Mieter umlegen?", antwortet ImmoManager auf Basis des tatsächlichen Vertrags – nicht nur nach allgemeinem Mietrecht.
So funktioniert die Mietvertrag-Analyse
Mietvertrag als PDF hochladen – per Drag & Drop oder Dateiauswahl.
KI analysiert den Vertrag und extrahiert Klauseln zu Nebenkosten, Umlageregelungen und Sondervereinbarungen.
Der KI-Assistent kennt den Vertrag und gibt vertragsbezogene Antworten – nicht nur allgemeines Mietrecht.
Einmal analysiert – dauerhaft abrufbar.
Rechnung abfotografieren, Mietvertrag analysieren, Fragen zum Mietrecht stellen – direkt in der App, mit Ihrem eigenen API-Key, ohne Daten auf fremden Servern.
Der integrierte KI-Assistent beantwortet Fragen zu Mietrecht, Nebenkostenrecht und zur Bedienung der App – direkt aus dem Kontext jedes Objekts heraus. Er kennt Ihre Ausgaben, Mieterdaten, Vorauszahlungen und den analysierten Mietvertrag.
Typische Fragen: „Wie hoch war die NK-Nachzahlung 2023?", „Darf ich die Gebäudereinigung umlegen?", „Wie berechne ich die anteilige Abrechnung bei Mieterwechsel?" – Der Assistent holt sich automatisch die nötigen Daten und antwortet präzise.
Korrekte Abrechnungen. Auf Knopfdruck.
Sobald Ihre Ausgaben erfasst sind, berechnet ImmoManager automatisch die Nebenkostenabrechnung: umlagefähige Kosten werden dem Mieter in Rechnung gestellt, die geleisteten Vorauszahlungen (Hausgeld und Heizung getrennt) werden angerechnet, und der Saldo – Nachzahlung oder Rückerstattung – steht sofort fest.
Ist ein Mieter nur einen Teil des Jahres eingezogen, werden die Kosten anteilig nach Tagen berechnet. Das System weist dabei transparent aus, welche Positionen anteilig umgelegt wurden und welche in voller Höhe anfallen.
Abrechnungen für vergangene Jahre sind jederzeit abrufbar. Mieter wechseln, Zahlen ändern sich – die Historie bleibt vollständig erhalten.
Die fertige Abrechnung wird mit einem Klick als sauber formatiertes PDF erzeugt – bereit zum Ausdrucken oder direkt per E-Mail an den Mieter.
Alle Belege zu den umlagefähigen Ausgaben eines Jahres lassen sich als ZIP-Archiv herunterladen – praktisch, wenn der Mieter Nachweise verlangt.
Jahresabrechnung pro Eigentümer – auf Knopfdruck.
ImmoManager berechnet für jede WEG-Einheit die individuelle Hausgeldabrechnung: geleistete Vorauszahlungen werden den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt – aufgeteilt nach dem gewählten Verteilungsschlüssel (MEA, Fläche, Bewohnerzahl oder Festbetrag).
Die Abrechnung gliedert sich in vier Bereiche: umlagefähige Gemeinschaftskosten, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagenzuführung und Entnahmen aus der Rücklage. Das Ergebnis – Nachzahlung oder Guthaben – steht sofort fest und wird als druckfertiges PDF ausgegeben.
Hausgeldabrechnung Aufbau
Anlage V – kein Rätselraten mehr.
ImmoManager fasst für jedes Objekt und Steuerjahr zusammen, was steuerlich relevant ist: Kaltmiete, geleistete Vorauszahlungen, NK-Abrechnungssaldo – auf der Einnahmeseite. Auf der Ausgabenseite: umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Werbungskosten und Rücklagen (die steuerlich nicht relevant sind).
Das Ergebnis zeigt sofort, ob das Objekt einen Überschuss oder einen Werbungskostenüberschuss ausweist. Beides hat steuerliche Konsequenzen – und beides ist in der PDF-Übersicht sauber dokumentiert.
Einnahmen aus Airbnb & Co. erfassen, Ausgaben steuerlich kategorisieren, AfA automatisch berechnen und das Steuerdokument auf Knopfdruck exportieren.
„Ich habe die Anlage V früher immer aufgeschoben, weil ich erst alles zusammensuchen musste. Jetzt dauert das fünf Minuten."
Beim Erfassen jeder Ausgabe legen Sie fest: umlagefähig, nicht umlagefähig (Werbungskosten) oder Rücklage. ImmoManager ordnet die Kategorien automatisch korrekt in die steuerliche Übersicht ein.
Die steuerliche Übersicht ist für jedes abgelaufene Jahr abrufbar – ideal wenn der Steuerberater nachfragt oder eine Betriebsprüfung ansteht.
Alle Belege eines Steuerjahres – umlagefähig und nicht umlagefähig – können als ZIP-Archiv heruntergeladen werden. Geordnet nach Ausgaben, benannt nach Straße und Jahr.
Belege einscannen – Daten automatisch auslesen.
Statt Betrag, Datum und Beschreibung manuell einzutippen: Beleg (PDF, Foto) hochladen, KI analysiert das Dokument und befüllt alle Felder automatisch. Sie prüfen kurz, klicken Speichern – fertig.
Das funktioniert zuverlässig mit Handwerkerrechnungen, Abrechnungen der Hausverwaltung, Heizkostenabrechnungen oder beliebigen anderen Belegen. Bei WEGs liest die KI auch Zinsbescheinigungen der Bank aus – Kapitalerträge, Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag werden als separate Posten ins Rücklagenkonto übernommen. Bei unklaren Dokumenten können Sie alle Felder vor dem Speichern prüfen und korrigieren.
Anbieter wählen – OpenAI, Claude, Mistral oder Gemini. Die meisten bieten ein kostenloses Startkontingent.
Kostenlos registrieren und einen API-Key erstellen – dauert ca. zwei Minuten.
Key in ImmoManager eintragen – fertig. Die App führt Sie beim ersten Start direkt dorthin.
Einmalige Einrichtung. Danach läuft alles automatisch.
Empfohlen
Günstigste Option
Europäischer Anbieter
PDF-nativ
Kein Lock-in: Sie können den Anbieter in den Einstellungen jederzeit wechseln oder auf „Kein Anbieter" stellen, wenn Sie die KI-Funktionen nicht nutzen möchten. Alle vier Anbieter funktionieren mit demselben Workflow – Beleg hochladen, prüfen, speichern.
ImmoManager ist eine native Desktop-App, die lokal auf Ihrem Rechner läuft. Ihre Daten – Mieter, Ausgaben, Belege – liegen ausschließlich auf Ihrem Gerät. Wenn Sie die KI-Beleganalyse nutzen, wird der jeweilige Beleg zur Analyse an den von Ihnen gewählten Anbieter (OpenAI, Claude, Mistral oder Gemini) übertragen. Alle vier Anbieter verarbeiten die Daten API-seitig und verwenden sie nicht für das Training ihrer Modelle.
Alle Daten – Datenbank und Belege – liegen in einem einzigen lokalen Ordner auf Ihrem Computer. Diesen Ordner können Sie jederzeit sichern oder auf ein neues Gerät übertragen.
Kein Abo. Kein Login. Keine Verbindungsanforderungen. Sie kaufen einmal und nutzen die App dauerhaft.
| Login / Konto erforderlich | Nein |
| Monatliche Kosten | 0 € |
| Datenspeicherort | Lokal auf Ihrem Computer |
| Daten exportierbar | Jederzeit |
| Internetverbindung nötig | Nein (außer bei Verwendung der KI-Funktionen) |
Unbegrenzt. ImmoManager legt keine Beschränkung auf die Anzahl der Objekte oder Mieter fest. Ob Sie eine Wohnung oder zehn verwalten – die App wächst mit Ihnen.
ImmoManager unterstützt anteilige Abrechnungen vollständig. Beim Einzug- oder Auszugsdatum berechnet das System automatisch den Tagesbruchteil des Jahres und schlägt für umlagefähige Kosten den entsprechenden Anteil an. Vollständig zugewiesene Kosten (z. B. eine spezifische Reparatur) werden ungekürzt übernommen. Die Abrechnung weist beides transparent aus.
Ja. Frühere Mieter bleiben im System und ihre Abrechnungen sind für alle erfassten Jahre abrufbar. Beim Archivieren eines Objekts bleibt die gesamte Historie erhalten.
Alle Daten liegen in einem lokalen Ordner auf Ihrem Mac. Diesen Ordner können Sie mit Time Machine, einer externen Festplatte oder einem beliebigen Backup-Tool sichern. Für einen Mac-Wechsel kopieren Sie einfach den Ordner auf das neue Gerät.
PDFs und Bilder (JPEG, PNG). Die App öffnet dafür den nativen macOS-Datei-Dialog. Die Dateien werden im lokalen Datenspeicher abgelegt und sind einem Objekt und einer Ausgabe zugeordnet.
Ja. ImmoManager unterstützt WEGs mit beliebig vielen Einheiten und Eigentümern. Sie erfassen Ausgaben mit flexiblem Verteilungsschlüssel (MEA, Fläche, Bewohnerzahl oder direkt einer Einheit), führen das Rücklagenkonto und erstellen pro Eigentümer eine Jahresabrechnung als PDF. Zinsbescheinigungen der Bank lassen sich per KI-Analyse einlesen. Neu: Teilungserklärung (TE) als PDF hochladen – die KI erkennt alle Einheiten und schlägt sie zur Übernahme vor.
ImmoManager ist ein Hilfsmittel zur Vorbereitung Ihrer Steuererklärung. Die erzeugten Übersichten ersetzen keine Steuerberatung. Das Programm wendet das Zufluss-/Abflussprinzip an und weist darauf hin, dass NK-Saldi zum Zeitpunkt der Abrechnung steuerlich relevant sind.
macOS: macOS 13 Ventura oder neuer, Intel- oder Apple-Silicon-Prozessor (M1/M2/M3/M4). Die DMG-Version ist als ARM-Binary gebaut; auf Intel-Macs läuft sie über Rosetta 2 (einmalige Installation per Terminal: softwareupdate --install-rosetta --agree-to-license).
Windows: Windows 10 oder neuer (64-Bit).
iOS: iOS 16 oder neuer (iPad).
Android: Android 8.0 oder neuer. Python oder andere Abhängigkeiten sind in keiner Version nötig. Für den Basisbetrieb ist keine Internetverbindung erforderlich; für KI-Funktionen wird eine benötigt.
Der Einmalkauf enthält: unbegrenzte Objekte, Mieter & WEGs, Nebenkostenabrechnung als PDF, WEG-Hausgeldabrechnung als PDF, Rücklagenkonto, steuerliche Jahresübersicht, Belegverwaltung (PDF & Bilder), ZIP-Export für den Steuerberater, Teilungserklärung-Import, Mietvertrag-Analyse und KI-Assistent sowie Mehrjahres-Unterstützung. KI-Funktionen (automatische Beleganalyse, Mietvertrag-Analyse, KI-Assistent) werden nutzungsabhängig über Ihren gewählten KI-Anbieter abgerechnet.
Eine Windows-Version (Windows 10 oder neuer, 64-Bit) ist für Juli 2026 geplant und im Kaufpreis enthalten. Aktuell ist ImmoManager für macOS, iOS und Android verfügbar.
Ja. ImmoManager ist für iPad (iOS 16 oder neuer) und Android (8.0 oder neuer) verfügbar und bietet denselben Funktionsumfang wie die Desktop-App. Die Daten liegen lokal auf dem Gerät – ein Login oder eine Synchronisation über einen Server ist nicht erforderlich. Die iOS-Version ist im Apple App Store erhältlich; bei Universal Purchase ist der Kauf im App Store für iOS und macOS gleichzeitig gültig.
ImmoManager kann einen bestehenden Mietvertrag als PDF einlesen und per KI alle relevanten Klauseln zu Nebenkosten und Umlageregelungen extrahieren. Das Ergebnis wird strukturiert gespeichert und fließt in den KI-Assistenten ein: Wenn Sie fragen, ob eine bestimmte Kostenart umlagefähig ist, antwortet die App auf Basis des tatsächlichen Vertrags – nicht nur nach allgemeinem Mietrecht. Die Analyse ist optional und ergänzt den manuellen Workflow.
Der KI-Assistent beantwortet Fragen zu Mietrecht, Nebenkostenrecht, Abrechnung und App-Bedienung – direkt aus dem Kontext des jeweiligen Objekts. Er kann auf Ihre erfassten Ausgaben, Mieterdaten, Vorauszahlungen und den analysierten Mietvertrag zugreifen und gibt gezielt auf Ihre Situation abgestimmte Antworten. Der Assistent ist optional und benötigt einen konfigurierten KI-Anbieter.
Bei WEG-Verwaltung enthält die Teilungserklärung (TE) alle Einheiten mit Miteigentumsanteilen, Flächen und Nummern. Statt jede Einheit manuell einzutragen, können Sie die TE als PDF hochladen – die KI analysiert das Dokument und schlägt alle erkannten Einheiten zur Übernahme vor. Sie prüfen das Ergebnis, passen Bezeichnungen an und übernehmen mit einem Klick. Die Funktion ist besonders hilfreich bei WEGs mit vielen Einheiten.
Die meisten Immobilienverwaltungs-Tools berechnen monatliche Gebühren und speichern Ihre Daten in der Cloud. ImmoManager funktioniert anders.
| ImmoManager | Typische Abo-Software | |
|---|---|---|
| Preis | 34,99 € einmalig | 15–40 € / Monat |
| Datenspeicherung | Lokal auf Ihrem Gerät | Cloud (Anbieter-Server) |
| Internetverbindung | Nicht erforderlich | Immer notwendig |
| Login / Konto | Keins | Pflicht |
| Plattformen | Mac, Windows, iOS, Android | Browser / eingeschränkt |
| KI-Beleganalyse | Inklusive | Oft Aufpreis |
| WEG & Ferienwohnungen | Inklusive | Oft separate Module |
| Kosten nach 3 Jahren | 34,99 € | 540–1.440 € |
Einmalig kaufen – keine Grundgebühr, keine Abonnements. KI-Funktionen werden nutzungsabhängig direkt mit dem von Ihnen gewählten Anbieter abgerechnet.
Mac & Windows · Sofort-Download
Einmaliger Kauf · Alle zukünftigen Updates inklusive
Mit dem Kauf stimmen Sie den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu.
iOS & macOS · Universal Purchase
Einmaliger Kauf · Für alle Apple-Geräte
Empfohlen für Nutzer von iOS und Mac. * Preis im App Store kann geringfügig abweichen.
Android · Play Store
Einmaliger Kauf · Für alle Android-Geräte
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